転職を検討中で、かつ住宅の購入も視野に入れている方々は多いと思います。
この状況において、転職を先に進めるべきか、それとも住宅の購入を優先すべきか、迷うこともあるのではないでしょうか。
転職を先に進めた場合、住宅ローンの審査に通るか心配になるかもしれません。ただ、現在は住宅ローンの金利が歴史的に低く、しばらくの間この状況が続くと言われています（固定金利は上昇中ですが）。この好条件を活かすためにも、住宅購入を検討するならなるべく早めに始めるのが良いでしょう。
私自身も転職から約一年半後に住宅ローンの審査に申し込み、注文住宅を建てました。
この記事では、私の経験を元に、転職前後の住宅購入事情について解説します。
住宅を購入するならやっぱり転職前がいい？
住宅購入のタイミングを考える際に、まずは以下のポイントに注目してみましょう。
【住宅ローン審査は年収と勤続年数がカギ】
住宅ローンの審査を通過するためには、通常以下の条件が求められます。
- 安定した収入があること
- 長い勤続年数があること
住宅購入を検討している方々は、一般的に安定した収入を持ち、また長期にわたっての勤続期間があると思います。
住宅ローンの審査のことを考えると、これらの条件を満たしている可能性が高い「転職前」のタイミングが、賢明な選択肢と言えるかもしれません。
転職前であればローン審査に通りやすい？
前述の条件を満たす場合、住宅ローンの審査に通る可能性は高いと考えられます。
もし審査で否決されるケースがあるとすれば、年収と借入希望額のバランスが取れていない場合や金融事故があるケースでしょう。
単に年収と借入希望額の問題であれば、バランスを調整するか年収を増やす方法があります。転職によって年収をアップする道もありますが、転職後は最低でも1年以上は住宅ローンの申請が難しいため、購入タイミングが遅れることも考えられます。
住宅購入を先にする際のリスク
仕事選びの幅が制約される可能性も
住宅を購入した後に転職を検討すると、『仕事選びの幅が制約されるリスク』が生じる可能性があります。
通常、転職先は通勤可能な範囲内を選択することが一般的です。通勤が難しい場合、既に購入した住宅の売却や単身赴任の検討が必要となるかもしれません。
最近ではコロナ禍の影響で、全社員がリモートワークを導入している企業もありますが、全ての企業がその対応をしているわけではありません。
私の同僚には、住宅購入後に転職した人がいます。自宅から職場まで2時間以上かかるため、毎日の通勤が負担となり、入社後しばらくは通勤に奮闘しました。しかし、疲労が蓄積し、その後は職場近くに単身赴任することになりました。現在は再び自宅に戻り、売却を検討しているところです。
せっかくの住宅購入が、家族との過ごし方にも影響を及ぼすことを念頭に置くべきです。
転職の成功は保証されない
住宅を購入してから転職を検討する場合、住宅ローンの返済が既に始まっています。毎月一定の支払いが求められます。
問題となるのは、転職前の年収で計画が立てられているため、転職後に適応できず退職したり、ストレスからうつ病になったりすると、ローン返済に影響が及ぶ可能性があることです。
転職先や仕事内容がまだ明確でない状態で長期ローンに踏み切ることは、人生最大のリスクと言えるかもしれません。
転職にはポジティブな側面もありますが、予測不能な事象も多いです。さらに、その失敗を恐れるあまり、転職のチャンスを見逃し、結局今の仕事を続けることになるかもしれません。これは避けたい選択肢になります。
転職後は一時的に年収が減少することもある
転職が成功しても、入社してしばらくは年収が一時的に低くなることが一般的です。
特に最初の一年間は、ボーナスも減少することがあるため、住宅ローンの返済計画には注意が必要です。
転職を検討しているが、すでに住宅を購入している場合は、無理のない返済計画を立てることが大切です。
転職後に住宅購入はダメなのか？
住宅購入は転職後がおすすめ
転職後でも、転職した直後ではいくつかの制約があるため、最低でも1年間は経過してから住宅ローンの審査を受けることが推奨されます。ただし、銀行によっては1年程度の勤続年数では審査が難しい場合もあり、他に転職理由を尋ねるケースもあります。
また、転職回数が多いとローン審査に影響を及ぼすことがありますが、キャリアやステップアップのように計画性のある転職であれば特に評価が低下することはありません。
私の実体験
私も転職前から住宅購入の計画を考えていましたが、結局は転職後に住宅を購入することに決めました。
この個人の経験から、転職を考えている人には、少し時間をかけて住宅購入を検討することをおすすめします。
通常、住宅ローンは長期間、例えば35年などで返済するものです。
転職後に収入が安定してからローンを組むことで、将来の変化に対するリスクを最小限に抑え、不安を軽減することができます（精神的にも安心です）。転職先が確定した後での住宅購入なら、どのエリアの物件を選ぶかなどの計画も計画的に進めることができ、購入後の生活をより具体的にイメージしやすいです。
転職後に住宅購入を考えるべき人の条件
転職後に住宅購入を検討すべき人は、特に以下の2つの条件に当てはまる場合です。
- 少なくとも住宅購入を2年以上先に延期できる人
- 転職後に年収アップが期待できる人
少なくとも住宅購入を2年以上先に延期できる人
住宅ローンの審査では、前年の年収（源泉徴収票の税込み年収）を基に銀行が融資可能であるかを判断します。
転職後の最初の2年程度は、年収のダウンの影響を受ける可能性があるため、また転職直後は勤続年数が短くてローン審査が通らない可能性もあります。
従って、少なくとも2年以上の延期が可能であれば、これらのリスクを軽減できると思います。
ただし、特定のタイミングで住宅購入を希望する場合、例えば子供が小学校に入学するまでなど時間的な制約がある場合は、転職前を検討することが適切かもしれません。
転職後に年収アップが期待できる人
転職によって年収が上昇する見込みがある場合、銀行からの融資金額も増加し、同じ借入額でも返済が容易になります。
さらに、転職後の年収を考慮して物件を見直すことも可能です。住宅ローンは長期間（通常は35年）にわたるものですから、将来の返済計画を立てる際にも、ベースとなる年収が高ければ無理なく計画を進めることができます。
以上の点を総合的に考慮し、転職後に住宅購入を検討するかどうかを判断することが重要になります。
す。とにかく住宅ローンは借り入れ期間（35年）が長いので、無理なく返済できる金額に抑えるにしてもベースの年収が高くなれば今後の返済計画もしやすくなります。
転職後に住宅ローン審査を通過させる３つのポイント
最後に、転職後に住宅を購入する場合、住宅ローンの審査を通過させるための3つのポイントを紹介します。
WEB申し込みを避ける
転職後は、WEBでの住宅ローン申し込みは慎重になるべきです。
便利なので私も検討しましたが、窓口で相談することにしました。ローンのWEB審査というのはコンピューターによる自動判定であり、転職の詳細な事情が考慮されないことがあります。
やっぱり面倒でも銀行の窓口で相談を行うことをおすすめします。対面での相談を通じて、転職に関する詳細な情報や状況を説明し、状況を理解してもらうことが重要だと思いました。
ネット銀行は諦める
ネット銀行は金利の低さが魅力です。低い金利は住宅購入費用を抑える大きな要因になります。
ただし、ネット銀行は申し込み手続きが煩雑だし、審査も厳しいです。特に転職後の場合、ネット銀行の審査基準に合致することが難しいことがあることを理解しておくことが大切です。
ネット銀行の金利の低さは魅力ですが、ネット銀行は諦め、他の選択肢を検討することが無難です。
金利重視でどうしてもネット銀行を選びたい人は、住信SBIネット銀行をおすすめします。こちらのネット銀行は窓口があるので相談しやすかったです。ただ私は受結果、相談だけ行い、申し込みは見送りました。
ちなみに、auじぶん銀行も住宅メーカーを通じて仮審査してもらいましたが、否決でした。他の銀行は全て融資可能でしたので、唯一の否決となりました。噂どおりで厳しいと感じました。
給与明細を添える
通常、住宅ローンの審査では前年の源泉徴収票が必要とされますが、転職によって年収アップが期待できる場合、転職後の収入状況を説明することが有効です。
私自身、転職後、年収アップする見込みがあったため、新しい職場での直近3ヶ月分の給与明細を提出し、現在の収入状況と将来の返済能力をアピールすることで審査を進めて頂きました。
特に転職直後の収入状況は源泉徴収票や収入証明書だけでは証明が難しいため、給与明細を添えて転職後の見込み年収を明示することが役立ちます。
これらのポイントを考慮しながら、転職後の住宅ローン審査を進めることが大切です。ただし、最終的には銀行などの審査基準は個々の状況によって異なるため、事前に相談を行い、しっかりと対策を取ることが必要だと思います。
最後に
いかがでしたか。
転職と住宅購入を検討中の方々は多くいると思います。
転職先を先に進めるか、それとも住宅の購入を優先すべきか、迷うこともあるでしょう。
住宅ローン審査には転職後の収入情報を提出することが有効で、早めに住宅購入を始めることが良い選択だと思います。ただし、転職後の住宅購入は慎重に計画し、転職のタイミングや将来のリスクを考慮しながら進めることが大切です。
