ごん（@career_gon）です。
これから転職も考えているけれども、住宅を購入したいという人は沢山いると思います。
そうなると、転職が先か、住宅の購入が先か、と悩むこともあるでしょう。
先に転職したらしたで住宅ローンの審査に通るだろうかと不安にもなります。今、住宅ローンは歴史的に見ても低金利が続いていて、金利上昇の局面にあると言われるものの、しばらくはこの状況が続きそうです（固定金利は上がっていますが）。その恩恵を受けるためにも、住宅を購入するなら早めがいいでしょう。
僕自身、転職してから約一年半後に住宅ローンの審査に申し込み、注文住宅を建てたばかりです。この記事では僕の経験をもとに転職前後の住宅購入事情について解説していきます。
それでは、いきましょう！
住宅を購入するならやっぱり転職前がいい？
まずは、住宅を購入するタイミングについて考えてみたいと思います。
住宅ローン審査は年収と勤続年数がカギ
住宅ローンの審査を通るには次の条件が必要です（一般論として）。
- 安定した収入がある
- 勤続年数が長い
住宅購入を考えられるくらいの人であれば、もともと安定した収入もあって、仕事も長く続けられているかと思います。
住宅ローン審査だけを考えれば、これらの条件を満たしている可能性の高い『転職前』が断然有利です。
転職前であればローン審査に落ちない？
先ほどの条件を満たす場合、住宅ローンの審査に落ちることはまずないと思います。
否決になるとすれば年収と借入したい希望額が釣り合っていない場合だと思います。
その場合、希望額を下げる必要か、年収を上げるしか方法がありません。年収を上げるために転職を先に検討することもできますが、転職後は最低でも1年以上は住宅ローンを借りることが難しいため、購入するタイミングとしては遅れてしまいます。
仕事選びの幅を狭めてしまうリスクも
転職前に住宅を購入し、それから転職を考えた場合に『仕事選びの幅を狭めてしまうリスク』が付きまといます。
転職先を探す時、普通は自宅から通勤できる範囲内で探すことになります。通えない場合、せっかく購入した家を売りに出すことや、単身赴任などを検討する必要があります。
ここ数年はコロナ禍で、全ての業務をリモートで行う先進企業も誕生していますが、そんな会社ばかりでないのが現実です。
僕の同僚の中にも住宅を購入してから転職してきた人がいます。このパターンです。
ただ、自宅から職場まで2時間以上かかるため、入社後しばらくは毎日一生懸命通勤していましたが、さすがに毎日となると疲れてしまうようで、今は職場近くに単身赴任しています。
せっかく購入した住宅なのに家族と一緒に暮らせないというのも考え物です。
転職に成功する保証がない
住宅を購入してから、転職を考えるとしたら住宅ローンの返済は始まっています。住宅ローンは遅延無く、毎月決まった金額を支払わなければなりません。
問題としては、転職前の年収で返済計画が決まっているので、仮に転職して仕事に馴染めずに退職を考えたり、我慢してもストレスから転職後にうつ病になってしまった、とかなるとローン返済に影響が及びます。
転職先や仕事内容もまだ分からないうちに長期のローンを組んでしまうことは人生のリスクだと思います。
転職は、ネガティブな事ばかりでは無いですが、人生では何が起きるか分かりません。
また、そんな失敗を恐れてしまうと、今度は転職に踏み切る勇気を持てなくなってしまい、結局今の仕事を続けるという選択を取らざるをえなくなります。それももったいないことです。
転職後は一時的に年収が下がることがある
転職に成功したとしても、転職した直後は年収が一時的に下がることが多いです。
特に、最初の一年間は、ボーナスも満額貰えないことがあるので住宅ローンでボーナス払いを選択してしまった人は注意すべきです。
転職も考えているけど先に住宅を購入した人こそ、無理のない返済計画を立てることが大切です。
転職後に住宅購入はダメなのか？
転職後でも住宅購入はできる
転職後でも住宅は購入できます。
ただし、転職直後というのは難しいので、最低でも1年は空けてから住宅ローンの審査を受ける必要があります。
銀行によっては転職理由を聞いてくるところがあります。
転職回数が多いと不利になってしまうことがありますが、キャリアップやステップアップのための転職であれば特に評価を落とすことはありません。
転職後をおすすめする理由
僕は転職前から住宅購入を考えていましたが、転職後に住宅を購入することにしました。
この経験から転職を考えている場合は、その購入を待てるのであれば転職後をおすすめしたいです。
住宅ローンは、だいたい35年の長期にわたって組むことになります。
転職後、収入が安定してからローンを組む方が変化におけるリスクが小さくなり、将来不安が少なくて済みます。
転職先が分かってから購入するので、どこのエリアの物件を買うべきかのリサーチも捗りますし、何より購入後の生活をイメージすることが出来ます。
転職後に住宅購入を考えるべき人とは
特に、次の2つの条件に当てはまるような人は転職後に住宅購入をすべきです。
- 少なくとも住宅購入を2年以上は先送りに出来る人
- 転職後に年収アップが期待できる人
少なくとも住宅購入を2年以上は先送りに出来る人
住宅ローンでは、前年の年収（源泉徴収票の税込みの年収）で融資可能か審査がされます。
転職から2年程度は転職による年収ダウンの影響を受ける可能性がありますし、転職直後は勤続年数が短くてローン審査が通らないこともあります。
2年程度空けることが出来るのであれば、そのデメリットをほとんど感じなくなると思います。
ただ、子供が小学校に入学するタイミングで住宅を購入したい、とか購入時期に強い希望がある場合は難しくなります。
転職後に年収アップが期待できる人
今よりも年収が上がれば銀行からの融資される金額も増えますし、借り入れ金額を据え置く場合でも支払いにおいて余裕が出来ます。
転職後の年収で、購入する物件を見直すことも可能です。とにかく住宅ローンは借り入れ期間（35年）が長いので、無理なく返済できる金額に抑えるにしてもベースの年収が高くなれば今後の返済計画もしやすくなります。
転職後に住宅ローン審査を通過させる３つのポイント
最後に、転職後に住宅を購入する場合、住宅ローンの審査を通過させるための3つのポイントを紹介します。
WEB申し込みを避ける
WEBでのローン申し込みは便利ですが、転職後は安易に申し込まない方がいいです。
転職後は勤続年数や年収の面から不利になりやすく、その属性だけで自動で判定されるWEB審査は余計に不利に働く恐れがあります。
僕も大手銀行の住宅ローンにWEBから申し込もうとしましたが、その直前でこのことに気付き、有人の窓口相談を予約して相談に行きました。
その際、対応してくれた銀行員に『WEBから申し込みされていたら今回は否決だった』と言われました。WEBで申し込むと、転職について細かな事情が全く考慮されないまま審査を受けることになるからです。
ネット銀行は諦める
ネット銀行はとにかく金利が低いので魅力に感じます。それはネット銀行は店舗を持たない代わりにコストを抑えられるから金利を下げられるのです。
一方で、ネット銀行は申し込み手続きも煩雑で手間がかかるだけでなく、審査も厳しいことでも知られています。
僕自身、auじぶん銀行や住信SBIネット銀行を検討していました。その結果、auじぶん銀行の仮審査で否決になりました。ちょうど仮審査を申し込んだタイミングが転職から約1年半が経った頃でした。
職場の同僚にそのことを話すと、その同僚もauじぶん銀行の審査を受けていたようで、無事に通過したとのことです。借り入れ金額も、年収もだいたい同じですが、勤続年数を比べると僕の方が圧倒的に短いです。
他の要素もあったかと思いますが、直前の転職が不利に働いた可能性があります。
給与明細を添える
住宅ローン審査を受けるには前年の源泉徴収票の提出が求められます。だから結果的に前職の時の源泉徴収票や、転職して初年度の源泉徴収票を提出することになります。
転職によって年収アップが見込めても、それが反映された源泉徴収票を提出することは難しい状況です。
その場合、前年の源泉徴収票に加えて、例えば直近3ヵ月の給与明細も添えて、審査を受けるようにします。
給与明細にはその年に受け取った給与が載っているので、転職後の見込み年収がだいたい予測できます。
最後に
いかがでしたか。
人生100年時代と言われて久しいですが、ライフプランを考えるうえでは、何処で日々の暮らしを営むかも、何処で誰と仕事をするかも、どちらも優先したいですね。
住宅の購入はお金とも絡んできますから、転職を考えるのであれば、そのタイミングはよく考えるべきだと思います。
